长三角优质园区REITs来袭！国泰君安东久新经济REIT今日(9月20日)发售！

Wind数据显示，今年以来产业园区REITs表现出色，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化场内价格增长率为40%，优于仓储物流、生态环保等各类公募REITs项目[1]。产业园区类资产抗周期性特征显著。园区业务面对的客户对象主要是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长大环境下，企业对标准厂房具有刚性需求，且入驻租户前期资本性投入金额较大，整体租金收入稳定。

基金招募说明书显示，东久REIT底层资产中涵盖的四处优质园区分别位于金山、昆山、无锡和常州，均聚焦“长三角”区域，契合《长三角区域一体化发展规划纲要》的核心发展区域要求。长三角区域占全国1/26的土地、全国1/6的人口，产出了全国1/4的GDP，是我国区域经济最发达、经济体量最大、综合竞争力最强的重要经济、贸易、金融中心，是全球重要的制造业基地[2]。

与高新技术产业结合的产业园区更显强劲发展实力。中国产业正从“制造大国”向“制造强国”升级转型，高新技术产业和战略性新兴产业已经成为中国经济发展的新引擎。东久REIT的基础设施项目定位于发展智能制造产业，集聚了国家重点发展的多条“智能制造”产业链，包括高新材料研发生产、精密仪器与机械、新能源汽车及轨道交通装备、生物科技与医药器械、节能与环保设备、新一代信息通信技术。在良好的区域产业环境下，各个园区之间产业协同性趋强，产业动能强劲，带动所在区域经济发展的价值链效果突出。

本次公募REITs资产包整体已达到稳定成熟的运营状态。目前优质资产吸引入驻租户企业45家，出租率为100%，底层现金流稳定且保持持续增长态势。租户集中度较低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，且租户所属行业分布广泛，有益于分散底层租户的经营风险。基金份额发售公告显示，本基金份额认购价格为3.035元/份，发售规模为5亿份，据此计算的基础设施项目价值为15.175亿元。本基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%[3]。

东久REIT今日（9月20日）正式发售，公众投资者可按3.035元/份的价格通过场内认购和场外认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户进行操作，投资者在证券APP搜索框内输入508088即可进入认购界面。若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为中国银行和兴业银行；第三方渠道为蚂蚁财富（支付宝）和同花顺。

基金的单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，将按照比例进行配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，但在募集期末日有100亿认购规模，则每个投资者能买到自己申请认购规模的1/10。

东久REIT的发起人为东久工业地产投资有限公司（简称“东久工业”），是东久新宜集团旗下专注于产业园区的平台。东久新宜集团是中国新经济基础设施投资者及开发运营服务商，在管项目超过110个，总建筑面积超1,200万平方米，资产管理规模超1,000亿元人民币，旗下业务包括工业与生物医药园区、智慧物流与冷链、城市更新、数据科技。东久工业专注于基础设施产业园区（厂房及研发办公）的开发建设及运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市。截至2022年3月31日，东久工业持有并运营21个产业园资产，合计资产管理规模超过365亿元人民币，建筑面积超过200万平方米。依托卓越的运营管理经验及优秀的历史业绩，东久工业智能制造基础设施类储备项目土地面积达2,351亩，建筑面积超120万平方米。

东久新宜旗下的私募股权投资平台——东久新宜资本，协同东久新宜在产业资源、基础设施开发、运营和资本运作等方面的优势，以新经济企业为重点投资方向，形成新经济产业生态正循环的可持续发展。

东久REIT的管理人是国泰君安证券资产管理公司（以下简称“国泰君安资管”），是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，在基础设施REITs尤其是产业园区REITs领域积累了丰富经验。国泰君安资管具有近十年证券化业务经历，在行业内开创了多个首单类创新证券化产品，积极践行服务实体企业的价值承做者理念，以金融创新服务实体经济。

国泰君安资管是国泰君安证券的全资子公司，国泰君安秉承“金融报国”理念，全力打造覆盖公募REITs全链条、各环节的综合金融服务能力，高效统筹旗下资管、投行、机构交易、财富管理等部位的优质资源和专业力量，持续深耕基础设施REITs领域。此次发行的东久REIT是国泰君安继张江光大园REIT、临港REIT的第三单公募REITs。至此，在全市场20单公募REITs中，国泰君安集团占据3单，发行数量位居全行业第二，体现出国泰君安在基础设施REITs领域的领先地位，也凸显头部券商“综合服务平台”的优势。

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